ما المقصود بكلمة أو بعبارة مشاهرة التى ترد فى عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى أى طبقا للقانون 4 لسنة 1996

ما المقصود بكلمة أو بعبارة مشاهرة التى ترد فى عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى أى طبقا للقانون 4 لسنة 1996م ؟

المشاهرة فى عقد الإيجار -المفهوم والمضمون -؟

1. هل تعنى كلمة المشاهرة -شهرا 000 أى أن عقد الإيجار انعقد لمدة شهر ، وبالتالى يلزم    المستأجر بترك العين المؤجرة أثر انتهاء مدة الشهر 000؟

2. هل تعنى كلمة المشاهرة أقصى  مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى . ستون عاما قياسا على مدةحق الحكم وكما سيلى ) 000؟

- الخلاف فى تفسير وتحديد المقصود بكلمة مشاهرة ليس جدلا عقيما أو ترفا فكريا ، بل أنه أحد المشكلات الشديدة الحساسية والخطورة ، والتى لا تؤثر فقط على العلاقة الإيجارية استمرار وانتهاءا ، بل على مستقبل بعض الأشخاص ومصائرهم .

الرأي الأول

المشاهرة تعنى الإيجار لمدة شهراً واحداً 

- وفقا لهذا الرأي أو الاتجاه فإن لكلمة مشاهرة معنى واحد واضح ومحدد هو شهر وبالتالي فإن عقد الإيجار الذي تحدد مدته بكلمة مشاهرة ينعقد لمدة شهر واحد ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي المؤجر أثر انتهاء الشهر .

- ويورد أنصار هذا الرأي لتأكيد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة عدة حجج وأسانيد هى :-

أولاً :- النصوص القانونية

( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم )

[ المادة 558 من القانون المدنى ]

( ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينه في العقد 000 )

[ المادة 598 فقرة أ من القانون المدنى ]

- فالواضح من نص المادتين 558 ، 598 فقرة أ من القانون المدنى أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير كلمة مشاهرة بأنها مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة ، كما أن كلمة مشاهرة هى أحد اشتقاقات كلمة شهر وبالتالى تفيد معناها ومقصودها ولا يصح الأنحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة .

- وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكرة الإيضاحية للقانون المدنى وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد القعود الرضائية والتى ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد العقد أى تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار .

ثانيا  : من قضاء محكمة النقض فى بيان تفسير المشاهرة

- يدعم هذا الأتجاه رايه فى تفسير كلمة مشاهرة بأنها مدة شهر بما أستقر عليه قضاء محكمة النقض فى خصوص قواعد شروط العقود .

1. ( متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فانه لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )

[ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة 23/2/1993]

2. ( القاضى ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هى فلا يجوز له تحت ستار التفسير الأنحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )

[ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة 5/4/1993]

3. ( فى تفسير القعود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية )

[ نقض 9459 لسنة 62 ق جلسة 11/1/1996]

- ومقتضى ما أورده هذا الأتجاه من أحكام محكمتنا العليا فى سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز التفسير لما هو واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود ، وكلمة مشاهرة واضحة الدلالة على أنها تعنى مدة شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الاتيان  بمعنى مغاير وغير صحيح .

خلاصة الأمر

- أن كلمة مشاهرة والتى ترد ببعض عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى [ أى بدأ من 1/2/1996 ] - يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر - تعنى أن تكون مدة عقد الإيجار شهراً ينتهى عقد الإيجار بإنهاء هذه المدة ويكون المستأجر ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر .

الرأي الثانى

المشاهرة تعنى الإيجار لمدة ستون عاماً

- فى حين يري أنصار الرأى الأول أن كلمة مشاهرة والتى ترد احيانا فى القعود المحرر فى ظل قواعد القانون المدنى أى منذ 1/2/1996 ، تعنى ان مدة عقد الإيجار شهرا واحدا يلتزم بنهايته المستاجر برد العين إلى المؤجر .

- فإن أنصار الرأي الثانى يروا خطأ هذا التفسير ويروا من جانبهم أن عقد الإيجار المحرر فى ظل قواعد القانون المدنى وعبر المتعاقدان عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد لا طول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهى مدة ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى .

- وقد أورد أيضا معتنقو هذا الرأى عددا من الحجج لتأكد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة بأنها أطول مدة يمكن أن يمتد أليها عقد الإيجار وهى مدة ستون عاما .

من هذه الحجج ما يلي :

أولا :- أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان الامتداد يتم وبقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدنى ، بإعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر فى التعاقد لمدة طويلة وليس لمدة شهر .

ثانيا :- ان كلمة مشاهرة والتى يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر فى عقدهما المحرر فى ظل القانون 4 لسنة 1996م - القانون المدنى - يقصد بها حتماً أمضى مدة إيجار ممكنه يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الأجتماعية والأقتصادية والشخصية ، بإعتبار عقد الإيجار عقد ذى صبغة أسرية لا شخصية .

ثالثا :- أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل وظروف كل تعاقد على حدة .

(1. يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .

2. ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام )

[ المادة 148 من القانون المدنى ]

خلاصة الأمر

- ان كلمة مشاهرة يلزم ان تفسر على أنها أمضى مدة يمتد غليها عقد الإيجار وهى ستون عاماً قياساً على امتداد حق الحكر كما ورد بالمادة 999 من القانون المدنى .

قياس مدة عقد الإيجار على مدة الحكر

- أن عقد الإيجار لأحكام القانون المدنى وأن كان يتس بصفة التأقيت فى مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون ، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم تجب إعمال إرادة المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتى ترد بالقعد ما دامت لم تخالف نصا فى القانون كان يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق غلإدارة فقط .

- وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا ( لأجل غير مسمى ) فإنه لا يجوز أن تزيد مدته فى أية حالة على ستين وإلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر ( الوسيط فى شرح القانون المدنى للسنهوري - الجزء السادس - الإيجار والعارية -الطبعة الرابعة 1988 - ص 197 وما بعدها .